咸阳一小区私自涨物业费！可否更换管理方？

小鱼

既不是物业

也不是业委会

却以业委会的名义收取各项费用

并且私自上涨小区物业费

咸阳一小区业主们不愿意了！

咸阳曲景花园小区部分业主反映，数年来，管理小区的人员既不是物业公司也不是业委会，却以业委会的名义收取各项费用，且小区管理上存在诸多问题。对此，“代管理方”负责人杨某表示，他们只是业主，确实没有资质，小区物业费很低，他们都是为了给居民服务。目前，部分业主欲重新选举业委会，能否成功，结果还不明晰。

业主：小区管理方身份尴尬  问题多多

3月21日，家住咸阳市秦都区曲景花园小区的郑女士反映称，该小区自2008年开始入住，共有12栋楼，600多户。2010年10月以前，小区由一家物业公司管理。此后，通过合法手续，小区成立了业主委员会，小区物业从此由业主委员会自主管理，不再聘请物业公司。

“按照陕西省物业服务管理条例相关规定，业主委员会成员任期除议事规则另有规定外，一般为三年，按理说，到2013年10月，小区业委会就应该改选，但从2013年至今，管理曲景花园小区的十几个人虽然一直自称为业委会，却根本没有经过选举，也没有备案，不具备业委会的资格，秦都区西兰路街办称他们为‘代管理方’。”郑女士说， “代管理方”管理小区数年，收取物业费、电费、停车费等费用时，盖的都是“咸阳市秦都区曲景花园业主委员会”的公章，“这属于冒名顶替”。她还表示，这些年来，不少业主对于代管理方在小区管理上颇有怨言。

“首先就是账务不公开，物业费、停车费、广告费、租赁费等，收了多少支出多少业主都不知情，代管理方也不告知。其次，小区环境脏乱差，一些住户私搭乱建，让草坪变成菜园。再次，盲目收取公共区域停车费，把小区变成了停车场，造成停车位占用绿化面积、消防通道、单元门口，造成安全隐患。此外，小区还存在冬天暖气不热，电梯经常出故障、搭建违建出租等一系列问题。”郑女士说。
据了解，近期部分业主和代管理方之间的矛盾激化，主要是因为去年底代管理方提出对小区物业费和停车费进行调整。“

郑女士介绍称，“2021年12月4日，代管理方贴出通知，称依据《咸阳市物业服务收费管理实施细则》，按照政府指导价，将高层物业费从0.55元/月/㎡上调至1元/月/㎡，将多层物业费上调至0.4元/月/㎡；将停车费从70元/月下调至40元/月。对此，很多业主不认可，认为涨价起码应该经过业主大会的同意，代管理方服务水平没有提高，物业费凭啥提高。”

代管理方：收费低，服务相应就少

3月21日下午，在曲景花园小区走访时看到，小区绿化带里确实存在乱搭乱建、种菜等情况。此外，为了停车，很多车位侵占了绿化带，也有车辆堵着消防通道。有多人表达了对物业管理不满的地方。

21日下午，代管理方负责人杨某表示，他们一共有18个人，平时给小区提供物业服务。他们确实不是业委会，也不是物业公司，身份都是业主，多年来参与物业管理，主要还是为了给群众服务。

“18个人中工资最低的只有1600多元，高的2000多元。小区之前物业收费之所以低，就是得益于物业费是由业主自主管理。2021年底，我们按照政府文件调整物业收费价格，算下来，相比之前，居民每月只多交10到30元。但是如果引入专业物业公司，收费肯定不会像现在这么低。” 杨某说。
对于不公开账目的问题，杨某称此前是公示的，由于很多业主不懂，问东问西，后来干脆就不公开了。对于停车位侵占绿化带等问题，杨某称，主要还是为了满足小区居民的停车问题，代管理方人手有限，发现堵塞消防通道的问题，都会提醒车主。代管理方收费低，资金有限，能提供的服务相应就少。
面对部分业主的质疑，杨某表示，对方这是故意找茬，想取而代之。自己现在也不想干了，如果其他业主能推动重新选举业主委员会，她表示欢迎。

西兰路街办：正在进行民意调查

21日下午，在秦都区西兰路街办，该办社区发展办公室张主任介绍称，近期自己一直在协调处理曲景花园部分业主和代管理方之间的问题。“杨某是第一届业委会的副主任，后来主任辞职，杨某成为了业委会主任，但由于他们未备案，现在不算业委会，只能称作代管理方。该小区数年前就曾组织过一次业委会换届改选，但过程发现有人提交的资料造假，公安还介入了调查，那次改选随后被叫停，此后再未进行过，杨某等人便一直在管理小区。” 张主任说。

“这次收到部分业主希望成立新业委会的意见后，街办召集双方进行了座谈，建设路社区于3月7日发布通知，号召小区业主在5个工作日内带着房产证来领取、填写民意调查表，我们希望能摸清到底有多少业主希望重新选举业委会。通知发出后不久，咸阳进入抗击疫情的紧张时刻，民意调查工作暂停。目前收集到多少民意，是否会延长时间，需要从社区了解情况后，才能回复。” 张主任说。

对于此事，秦都区西兰路街办党工委周副书记表示，群众提出了重新选举业委会的诉求，社区和街办将会按照相关规定逐步办理。

规定：

业主可共同决定选聘和解聘物业服务人

据了解，根据《陕西省物业服务管理条例》规定，街道办事处或者乡（镇）人民政府以及其他承担政府基层管理职能的机构，组织、指导和协调本辖区内各物业服务区域业主大会的成立，业主委员会的选举和换届。

业主共同决定事项，可以采取召开业主大会会议的方式，也可以以书面征求意见等其他方式进行。下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第（六）项至第（八）项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会会议投票表决应当为实名投票。业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。业主大会会议可以采用现场讨论或者书面征求意见的方式，也可以通过业主决策网络信息系统等互联网方式进行。

关于老旧小区存在管理乱象

不止曲景花园一个小区

有些小区没有物业

只有所谓的“收费员”

当然，服务与管理更是无从谈起

这些问题如何破解

成立业主委员会是新出路吗？