亮瞎眼！亿龙金河湾小区筹备组业主代表也要选举产生？

小鱼

业主大会筹备组的业主代表也要选举产生？近日，西咸新区沣东新城亿龙金河湾小区的业主对街道办出示的几个文件和书面材料一头雾水、满腹怨言。

困惑1：一份通知中，发现五处不妥

颜先生是一名律师，女儿是亿龙金河湾的业主，他也住在该小区。他说，他们小区行政区划虽属咸阳市秦都区，但属西安市代管，所以也适用《西安市物业管理条例》。小区共有28栋楼，2600多户，几年前就在酝酿成立业主大会，但因种种原因不了了之。今年4月1日，业主们再次提交了联名告知，但却提交给了扶苏路社区，后来发现应交给街道办，于是4月6日又交给了沣东街道办。

5月6日，沣东街道办在小区贴了一份通知，准备成立业主大会筹备组，并告知了具体方法。

其中要点包括：业主大会筹备组共11人，其中业主代表8人；每栋楼各选出一名候选人，该候选人需有本栋楼50%以上业主推荐；业主身份确认，以房屋产权证登记人为准；29栋楼（其实只有28栋楼）各产生一名候选人，然后召开临时会议推选出8人；筹备组人员产生后，简历和基本情况公示3天；推荐表于5月15日17时前交社区办公室。

“看到这份通知后，我觉得按照相关法律法规有五点不妥：西安市物业管理条例对业主大会筹备组业主代表人数的规定是4至6名，而不是8名；有本栋楼50%以上业主推荐的要求没有法律依据，这是故意提高门槛；业主身份确认如果仅以产权证上的姓名为准，只有购房合同没拿到产权证的业主就没法参与；筹备组成员产生后的公示时间按条例规定是‘不少于一周’而不是3天；5月6日发通知，门槛抬得这么高，5月15日就要求交推荐表根本不可能。”

困惑2：规范性材料难道是物业公司起草的？

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颜先生说：“为此我和业主们去沣东街道办沟通多次。街道办管物业的一名胡姓工作人员给了两份书面材料：一份是《业主代表选举程序》；另一份是没有标题的材料，按流程从头到尾对成立业委会的过程做了规定。”

“看了以后，我感到更加吃惊。首先，业主大会筹备组只是临时组织，是为成立业主大会、选举产生业委会做具体准备工作的。法律法规对筹备组业主代表的产生用的只是‘推选’‘推荐’这样的词，并未过多要求。但从这个《业主代表选举程序》的标题就看得出来，这是用选举来代替推选或推荐，直接按照选举业委会的标准来要求筹备组业主代表，难度岂能不大大增加？这个材料不仅强调了通知上的错误规定，同样也出现了很多与法律法规相悖的错误。”

更让人吃惊的是，这个材料的结尾部分竟然出现了这样的表述：“所有公示材料以及公示的照片由筹备组保留，后期与物业公司谈判时，出示交物业公司，同时交政府部门备案。本次业主代表选举，我公司全程不参与。希望广大业主积极参与，在5月中旬选出符合程序要求的业主代表，以尽快就小区管理与物业公司召开商谈。”

颜先生说：“作为准备执行的规范性材料，制作得这样粗糙还在其次，看到这样的行文内容不能不让人浮想联翩：难道这是某个物业公司帮助起草的？这还如何能代表广大业主的利益？”

困惑3： 业委会备案竟要提交18项材料

至于那份没有标题意在对流程进行规范的书面材料，颜先生同样从中圈出了很多和《西安市物业管理条例》（以下简称条例）明显不相符的错误之处：

比如其关于成立业委会（应是指业主大会）其中一个条件的表述是：“首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的”。而条例的相关规定是：“首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的”。20%以上被改成了超过30%。

比如其办理流程第一条中的表述称：“由建设单位或者一个物业管理区域五个以上业主联名向所在街道办提出书面申请成立业主大会筹备组”。而条例规定的是：“建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知”。不知道这“五个以上业主联名提出申请”一说从何而来？

再比如其关于业主大会筹备组成立后应在多长时间内召开业主大会的表述是：“经街道办书面同意通知后，筹备组应当在三个月内召开首次业主大会”。而条例规定的原文是：“业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议”。

更令人惊讶的是，这份材料规定的业主委员会备案手续要求提供的材料竟达18项之多！也就是说，即便成立了业主大会、选举产生了业委会，想要备案也绝非易事。而条例规定的业主委员会备案应持的资料只有三项：“（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会会议记录和会议决定；（三）业主委员会组成人员的基本情况。”

颜先生说，业主就此到街道办反映过多次，但相关人员称这些文件和材料是沣东新城管委会制定的，只能这样执行。业主为此还曾到沣东新城管委会、西咸新区管委会去反映。颜先生表示：“业主大会是业主自治组织，街道办在这方面的职责只是监督指导、从旁协助。但一些街道办工作人员不仅不能依法依规办事，甚至连‘法无授权不可为’的原则都不懂，胡乱制定规则。这样的‘瞎指导’不仅不具有可行性，还容易激发业主们的不满，业主们已到沣东新城管委会信访了三次。”

5月30日下午，沣东街道办管物业的胡姓工作人员对华商报记者表示，“通知是街办按照有关文件出的，选业主代表规定50%以上比例很合适”，这也是按照沣东新城管委会给的指导意见制定的。

而沣东新城管委会房管局物业科负责人洪某表示，之所以规定50%以上是为了扩大业主代表的代表性。对于选举和推选的区别，他却避而不谈。他说：“给街道办出的文件并未盖公章，那只是我个人整理出来的东西，让街道办参考。如果有问题，也只能说明个人水平不高。接到业主反映后，已按照法律法规重新给街道办出了新的材料。”

在推选业主大会筹备组业主代表的环节，街道办等基层部门故意提高门槛增加难度，在西安已不是第一次发生。2017年，领秀长安等小区业主也曾因韦曲街道办制定的以选举代替推选的所谓推选办法，导致联名告知递交了7个月筹备组都没能成立。

在成立业主大会、选举业委会的过程中，因为街道办的“任性指导”导致工作难推进的情况，应该引起省市有关部门的高度重视。