"70年到期房还是你的!" 为啥房奴们依然提心吊胆?

泡芙妹子

"70年到期房还是你的!" 为啥房奴们依然提心吊胆?

　　最近，商品房70年产权的话题又被翻出来了，只因中央发布了一份《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。这份《意见》被认为确定了方向…是我国首次以中央名义…的顶层设计，反正一切看起来都很厉害的样子。

当年一个因立法时争议太多而搁置处理的问题眼看要有下文了，确实是件喜大普奔的事。但是从大家对这一政策的反应来看，激动是专家的，房奴们反而是一如既往的提心吊胆。

　　《意见》中尚未明确规定“怎么办”的问题，而是给了一个相当模(bai)糊(shuo)的意见：研究后续法律安排。想想也是，如果70年的问题真的说解决就解决，那当年《物权法》立法的时候也不就不会留下这个“烂尾”了。

     　那么，房奴们究竟在担心什么?



        担心一
　　私有财产没有健全的法律保护
　　一直以来，整个社会注重保护的都是国有资产，把它放在非常高的地位，而公民的私有财产虽然也受到保护，但观念上认为它是个低等级的产权。
　　当年《物权法》起草时，在土地使用权续期问题上争论得比较激烈，后来却未能产生明确方案而“长期搁置”，尽管其中明确规定了土地使用权之后的“自动续期”，自动续期没说收不收钱?如何续期等于白说。这给老百姓最直接的影响就是缺乏安全感。

　　举个栗子，没有法律保障的买房行为就好像你去办了张只有1年使用期限的电话卡，1年到期后，没说怎么缴费，说停机就给你停机了，不担心才怪。



　　担心二
　　产权房到期后续期租金一河滩

　　今年6月份，有温州市民为价值65万元的房子办理土地证续期时，被告知要续费30万元，比例几乎达到房价的一半。如果按照这个比例，北京1000万一套的房子光土地续期费就高达500万。

　　而在今年3月份，深圳福田区的某业主为80平米的住房续期仅缴纳了不足45000元的土地补偿金，大概只是房价的万分之五。嗯?同样是为住宅土地续期，一个是房价的万分之五，而一个却接近房价的一半，为何差距如此之大呢?

　　还是因为“自动续期”问题在严肃立法上把话没说清楚，各家就有了各家的理解。温州市国土局声称按《物权法》规定，若低收费会造成国有资产的流失。这让房奴们直呼：以后就算买得起房子，也续不起土地了。




　　担心三
　　70年产权平白无故就被偷走N年

　　土地使用年限从开发商拿地就开始算了，所以商品住宅从开发到销售的周期一般在1-3年，房屋产权的“实际寿命”也就随着开发商开发时间的长短而缩短。
　　比这更坑爹的还有土地使用性质变更，例如将只有40年土地使用年限的工业用地改为住宅用地，但如果是开发商所为，属于擅自改变土地规划用途，是违规行为，你一不留神交了房款就只剩下认栽了。


　　另外，前些年楼市火爆的时候，某些开发商拿地后囤地、减缓施工速度，或者因为资金链断了直接烂尾，辛辛苦苦一辈子的老百姓哪里耗得起?



　　担心四
　　负债累累买的房根本住不了70年

　　按照建设部令第88号《商品房销售管理办法》的规定，民用建筑的设计年限是50年。50年内，在正常使用情况下，有一段是保修期，还有一段是使用期。商品房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，房地产开发商企业应当履行保修的义务，并对造成的损失承担赔偿责任。当住宅使用了50年以后，房屋出现质量问题，建筑单位就不承担责任了。

　　先不说买的70年产权商品房只有50年质保，一些专家估计，由于施工质量问题，市场上不少商品房寿命其实只有25年左右。西安的张女士2004年在西郊买了一套房子，住了20多年了，包括自家在内小区里多家房子出现墙面裂缝。所以，70年的意义又何在呢?

　　担心五
　　七十年的产权房想给子女不容易

　　很多人都认为：身为独生子女父母名下的房产肯定是自己的。实际上呢?如果父母没有立遗嘱，那么这套房子很多亲属都可以来跟你瓜分。现在很多父母已经意识到这个问题，所以会提前把房子过到孩子名下。

　　这个过程也并不轻松，有“继承、赠与和买卖”三种方式可以选择，花的代价差异很大。买卖包括个税、契税、交易手续费、登记费;赠与(直系亲属)包括赠与公证费、评估费、契税、登记费、交易手续费;继承包括继承公证费和登记费。为了方便计算，我们以面积为90平方米以下交易金额为100万的商品房为例，继承、赠与和买卖三种过户方式的税费具体计算方法如下：
　   方式一：买卖

根据商品房年限，买卖分为两种情况，一是房产证未满两年，二是房产证满两年。
        房产证满两年：个税1万+契税1万+交易手续费360元+登记费80元=20440元
　　房产证未满两年：增值税5.6万+个税1万+契税1万+交易手续费360元+登记费80元=76440元

　　方式二：赠与(直系亲属)


　　所交费用：赠与公证费8000元+评估费5000元+契税3万+登记费80元+交易费360元=43440元



　　方式三：继承
　　所交费用：继承公证费8000元+登记费80元=8080元
　　对于房奴们来说，任何一个担心都关系着自己一辈子财富积累的命运，换谁不怕呢?所以，只有一个明确细致的法律保障出台，大家才能不再提心吊胆的买房。


　　Tips：计算公式大放送 总有一天用得着
　　一、买卖
　　(1)，房产证满两年
　　1，个税：税评价×1%
　　2，契税：a.税评价×1%(首套90平以下);
　　b.税评价×1.5%(首套面积大于90平);
　　c.税评价×2%(第二套且面积大于90平);
　　d.税评价×3%(第3套)根据具体情况而定;
　　3，交易手续费：面积×4元/平方米;
　　4，登记费：80元/件
　　(2)，房产证未满两年
　　1、增值税：税评价×5.6%
　　2、个税：税评价×1%
　　3、契税：a.税评价×1%(首套90平以下);
　　b.税评价×1.5%(首套面积大于90平);
　　c.税评价×2%(第二套且面积大于90平);
　　d.税评价×3%(第3套)根据具体情况而定;
　　4、交易手续费：面积×4元/平方米;
　　5、登记费：80元/件
　　二、赠与(直系亲属直接)
　　1、赠与公证费：
　　评估额×1.2%(20万以内)
　　评估额×1%(20万～50万)
　　评估额×0.8%(50万～500万)
　　评估额×0.5%(500万～1000万)
　　评估额×0.1%(1000万以上)
　　2、评估费：评估额的千分之五;
　　3、契税：评估额×3%
　　4、登记费：80元
　　5、交易手续费：4元/平方米
　　三、继承
　　1、公证费，同上赠与收费标准;2、登记费：80元

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