咸阳不动产登记历史遗留问题处理办法来了！
咸阳多个小区因房产证办证问题业主们苦恼不堪很多是因为历史遗留问题有些楼盘没有竣工验收有些项目建设单位已注销、破产或房子被法院查封以下这个处理意见 或许能解决这些问题！《咸阳市处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见》咸阳市人民政府办公室文件咸政办发63号
咸阳市人民政府办公室
关于印发《咸阳市处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见》的通知
各县市区人民政府，市人民政府各工作部门、派出机构、直属事业机构：
《咸阳市处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见》已经2019年10月18日第四十三次市政府常务会议研究通过，现印发你们，请认真遵照执行。
《咸阳市处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见》
为妥善处理咸阳市区国有建设用地上不动产登记历史遗留问题，明确不动产物权归属，切实维护群众合法权益，化解社会矛盾，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，结合我市实际，现提出如下处理意见。
01处理原则
(一)尊重历史，实事求是。充分考虑城市建设发展的历史、现状以及有关法规政策逐步完善的过程，积极寻求妥善的处理方法，促进社会和谐稳定。
(二)依法依规，便民利民。坚持依法依规、以人为本，从维护群众合法权益角度出发，提高效率，依法规范，便于操作，做到便民利民。
(三)分类处理，确保实效。区分开发建设单位与购房人的责任，区分不同时期、不同类型历史遗留问题，按照形成时间分阶段确定处理措施，有效推动问题解决。
02适用范围
咸阳市主城区范围内，不动产统一登记实施前，在原国有土地上已开发建成且销售或投入使用的项目(房屋)，因规划、用地、建设、消防、竣工验收、征地拆迁等手续不全，欠缴国有土地使用权出让收入及相关税费、规费，开发建设单位注销、企业法人失联等各种原因，造成不动产相关权利人的房屋所有权和国有土地使用权无法办理登记事项的，列入历史遗留问题处理范围，适用本意见。
03处理意见
(一)完善办理首次登记的相关手续
1、市自然资源局负责完善规划等手续。
根据项目建成现状，经市自然资源局认定可以整改保留的，10日内出具《成阳市处理不动产登记历史遗留问题首次登记审查意见书》；按照现状对项目性质、建筑规模、容积率等指标进行调整，并将调整后的规划指标函告市住房和城乡建设局。
市自然资源局依据调整后的规划指标，核定项目需要补缴的国有土地使用权出让收入，并进行追缴。市住房和城乡建设局依据调整后的规划指标，核定项目需要补缴的城市基础设施配套费等费用，并进行追缴。将出具的《首次登记审查意见书》移交市不动产登记机构，作为首次登记的申请资料。
2、市住房和城乡建设局负责完善消防审批手续。
对于1998年9月1日前建设的项目，按当时实行的《中华人民共和国消防条例》，不进行消防审查。对未申报消防审批的项目，建设单位应先行申报，市住房和城乡建设局按照项目建设时实行的标准进行审批，指导建设单位组织整改，保障消防安全。对于未经规划许可或存在加建等违法行为导致无法受理消防审批的项目，在完善规划手续后，再进行消防审批。
对于已出具消防设计审核、验收合格意见的项目，市住房和城乡建设局10日内出具《首次登记审查意见书》。将出具的审查意见书移交市不动产登记机构。作为首次登记的申请资料。
3、市住房和城乡建设局负责完善竣工验收备案手续，根据项目现状，组织相关部门进行联合查验，对同意竣工验收或经整改能够验收的项目，由市住房和城乡建设局10日内出具《首次登记审查意见书》。
对于无法进行联合查验的，可由申请人委托有资质的房屋安全检测鉴定机构对房屋基础、主体等建筑物工程质量进行检测，出具房屋安全检测鉴定合格报告书，作为房屋质量安全合格的证明文件。由市住房和城乡建设局对以上资料进行核查，并于10日内出具《首次登记审查意见书》。将出具的审查意见书移交市不动产登记机构，作为首次登记的申请资料。
(二)规范首次登记后的转移抵押登记办理程序
1、市住房和城乡建设局负责核查房屋维修资金缴存情况，已经全部缴纳或经催缴能够缴纺的，由市住建局10日内出具《成阳市处理不动产登记历史遗留问题转移登记审查意见书》,以下简称《转移登记审查意见书》。
2、市税务局负责核查契税缴纳情况，并按规定出具相关税务文书。
3、市住房和城乡建设局负责10日内向市不动产登记机构提供依法办理的房屋交易信息。
4、登记机构将《转移登记审查意见书》作为办理转移登记的申请资料，依据相关程序和要求予以办理。
(三)已办理房屋产权登记但未办理土地权属登记
1、已取得房屋所有权证，权利人无法提供且登记机关经查询无土地权属来源文件的，由原建设单位向市自然资源局申请确权，依据确权结果，予以办理登记。
2、已取得房屋所有权证，有土地权属来源文件但未办理土地使用权证，由原建设单位申请办理土地使用权证，按现房屋权利人予以办理登记。
以上两条在办理土地使用权证时，需要缴纳的相关税费均按当年的标准执行。
(四)划拨土地上商品房屋的登记
1、在划拨土地上建设的商品房，已办理了商品房屋所有权证，房屋交易时卖方按不动产计税价的1%缴纳国有土地使用权出让收入，按国有出让建设用地办理转移登记，土地使用年限和起始日期统一按该小区第一户补交国有土地使用权出让收入的日期为准，使用年限取最高年限。为了提高办事效率，不再单独办理审批手续和签订土地出让合同。
2、土地使用权证仍在原企事业单位或联建单位名下，但房屋已按商品房办理了房屋所有权证的，由原企事业单位或联建单位申请，补办用地手续后，予以办理不动产权登记。
3、原企事业单位或联建单位已注销(破产，解散后原权利主体消失)，由现业主委员会或业主委员会委托的单位前来办理登记的，房屋交易时卖方按不动产计税价的1%缴纳国有土地使用权出让收入，按国有出让建设用地办理转移登记，土地使用年限和起始日期统一按该小区第一户补交国有土地使用权出让收入的日期为准，使用年限取最高年限。
4、对于首次登记时有部分商业建筑，《建设工程规划许可证》中没有分别标明住宅和商业面积，在《建设工程规划许可证》附件总平面图中经济技术指标有住宅及商业面积可以据此确认；《建设工程规划许可证》及附件总平面图都没有载明商业面积，由自然资源部门予以重新确认，作为不动产登记的依据。
(五)企事业单位职工住房不动产登记
1、在划拨用地上的已购房改房，已取得房屋所有权证，根据《咸阳市已购公有住房和经济适用房上市交易管理暂行办法》(成阳市人民政府第13号令)执行。
2、在原划拨的非居住用地上建设的集资房，可将这部分住宅用地从原有宗地中分割出来，土地用途记载为住宅用地，使用权类型记载为划拨，房屋交易时房屋持有人按不动产计税价的1%缴纳国有土地使用权出让收入后，可按国有出让住宅用地办理商品房登记，土地使用年限和起始日期统一按该小区第一户补交国有土地使用权出让收入的日期为准，使用年限取最高年限，并不再单独办理土地出让审批手续。
3、在原单位出让的非居住用地上建设的集资房，可按房屋交易计税价的0.5%缴纳国有土地使用权出让收入，按照原单位提交的集资建房人名单给予办理商品房登记，国有土地使用权出让收入由集资人承担。
(六)不动产登记的其他遗留问题
1、不动产统一登记实施前，权利人依法取得了所购房屋的不动产权证书后开发商将该房屋所在的土地使用权进行了抵押、且现仍处于抵押状态的，房屋权利人在申请办理转移登记时，经抵押权人同意并出具知悉函后，不动产登记部门可予以办理。
2、不动产统一登记实施前，权利人依法取得了所购房屋的不动产权证书后法院将该房屋所在的土地使用权查封、且现仍处于查封状态的，房屋权利人在申请办理转移登记时，经引起查封事由的权利人同意，不动产登记部门可予以办理。
3、对阳台造成的面积误差。按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB\T50353-2013)《房产测量规范》(GB/T17986-2000)有关规定，按照以下方式处理:实测报告阳台按全面积计算的，应从实测面积中减去阳台一半的面积后与建设工程规划许可证进行面积核对后，按相关规定登记；若阳台按半面积计算的，据实审核登记。
4、对主城区内原由秦都、渭城两区住建部门发放的土地及房屋所有权证书，由原核发单位向市自然资源局移交相关登记资料，并参照本意见相关规定后，换发不动产权证书。
04建设工程超规划容积率的不动产首次登记
(一)2019年1月25日以前核发的《建设工程规划许可证》
对符合规划审批要求，但房屋实测时与规划审批不一致的处理意见:
1、在《建设工程规划许可证》中整体批建的项目，原则上以《建设工程规划许可证》核算面积，以总平面批准的总建筑面积为依据，核准容积率。验收时对建筑面积超过3%的部分按照相关规定进行处罚后再补缴国有土地使用权出让收入和城市配套费、并补办《建设工程规划许可证》后可办理相关登记。
2、对《建设工程规划许可证》明确载明以单体批建的规划审批建筑面积，则以单体建筑面积为准进行核准，相关的配套商业、公建、层数、面积按《建设工程规划许可证》或规划红线总平面图审查认定。部分项目的《建设工程规划许可证》和规划红线图均未载明住宅和商业，而在现状中存在住宅及商业，应进行现场调查，完善资料，并由市自然资源局重新予以确认，作为办理首次登记的依据。
3、对建筑面积超过3%的建筑物，在出售时，超出面积的物权归买受人所有，费用由开发企业承担，并无偿登记在买受人名下。
(二)2019年1月25日以后核发的《建设工程规划许可证》情况
核发的《建设工程规划许可证》应严格标明每栋单体建筑的性质、结构、建筑面积、层数等、规划红线图应标注清楚住宅、商业、办公、公建等各个功能区及面积。首次登记时，以单体面积核算，建筑面积不得超过3%。
(三)遗留问题处理完毕后
严格按照单体建筑审批的面积进行核准登记，不再补办任何审批手续。同时，城市管理执法部门要强化规划管控和监督，加大违章处罚力度，确保“规划”执行的权威性和严肃性。
另外，对未列入本意见的历史遗留问题，由咸阳市不动产登记遗留问题工作联席会议按照“一事一议”的方式研究解决。
页:
[1]